Surat Roya atas Hak Tanggungan

Pada saat KPR anda lunas, anda tentu akan menerima kembali semua dokumen yang berhubungan dengan KPR tersebut, seperti:

- Asli sertifikat atas tanah (dan bangunan jika ada), misal SHGB atau SHM --> sudah atas nama anda sendiri
- Asli sertifikat hak tanggungan (sehubungan dengan adanya APHT atas sertifikat tanah anda)
- Salinan Akta Jual Beli (AJB) atas kavling (dan bangunan)
- Asli Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Asli peta situasi
- Asli blue print denah/konstruksi bangunan
- Surat Keterangan Lunas
- Surat Pengantar Roya

Pada saat penyerahan tersebut, pihak bank juga akan membut Tanda Terima yang harus anda tanda tangani (mungkin perlu bersama suami atau isteri anda), yang intinya membebaskan mereka dari tanggung jawab atas dokumen-dokumen tersebut. Karena itu saya sarankan sekali lagi untuk berhati-hati dan teliti melihat dengan detil seluruh dokumen yang menjadi hak anda, karena begitu anda menandatangani tanda terima dan meninggalkan kantor bank, maka semua sudah menjadi tanggung jawab anda sendiri.

Selain itu, biasanya petugas bank akan menjelaskan bahwa atas sertifikat tanah tersebut (SHM atau SGB) anda perlu dilakukan Roya dengan bekal pengantar Surat Roya yang dibuat oleh Bank. Disini kadang timbul pertanyaan, untuk apa sih sebenarnya Roya tersebut? Dan siapa sebenarnya yang harus mengurusnya?

Roya adalah pernyataan dari pihak kreditur (bank) kepada kantor pertanahan (BPN) setempat untuk melepas Hak Tanggungan atas sertifikat milik anda selaku peminjam (debitur) karena pinjaman anda sudah lunas. Teknisnya, pihak BPN akan mencoret pernyataan Hak Tanggungan yang ada di buku tanah milik anda tadi, karena memang merekalah yang berwenang melakukan hal itu, namun mereka membutuhkan Surat Roya sebagai dasar melakukan pencoretan itu.

Nah, yang wajib mengurus memang anda sendiri, namun demikian teknisnya bisa bermacam-macam:
- Kalau anda punya waktu, tentu saja bisa langsung mengunjungi BPN setempat untuk melakukan hal itu (saya sendiri tidak tahu prosedur pasti dan biaya resmi pengurusan Roya, walupun logikanya langkah ini seharusnya yang paling murah)
- Kalau pihak bank mau membantu, bisa minta tolong kepada mereka walau tentu ada biayanya. Namun anda perlu tanyakan, apakah ini artinya bank yang akan datang sendiri ke BPN atau melalui notaris PPAT rekanan mereka?
- Kalau memang melalui Notaris PPAT, anda bisa mengurusnya melalui Notaris PPAT kenalan sendiri yang berpraktek di wilayah yang sama dengan kantor BPN itu, dengan harapan kalau kenalan sendiri biayanya juga lebih bersahabat :)

Untuk mengurus Roya sendiri sebenarnya tidak ada jangka waktunya, namun demikian disarankan agar tidak terlalu lama setelah KPR anda lunas. Hal ini berguna bila suatu saat anda akan memindah tangankan, melakukan jual beli ataupun menjaminkan lagi sertifikat tersebut, maka mutlak sudah harus dilakukan Roya sebelumnya.

Hak Tanggungan atas Tanah - Part 2

Namun kalau anda membeli rumah second (bukan rumah baru), dimana SHGB atau SHM nya sudah langsung atas nama pemiik lama, maka prosesnya tinggal melakukan Balik Nama dan akan langsung dipasang APHT, tanpa melalui SKMHT lagi.

Menurut UU Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 tersebut, yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah:
- Hak Milik
- Hak Guna Usaha
- Hak Guna Bangunan
- Hak Pakai atas Tanah Negara
- Hak Pakai atas Tanah Hak Milik (masih perlu diatur dengan Peraturan Pemerintah)

Oleh karena itu, lazimnya pihak bank mensyaratkan calon debiturnya dalam mengajukan KPR maka tanah (dan bangunan) yang akan dibeli sudah memiliki sertifikat dengan salah satu hak diatas. Lazimnya lagi, bagi rumah perorangan, maka statusnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Milik (HM).

Oleh karena sertifikat tanah yang asli akan disimpang langsung oleh pihak bank sampai nanti saatnya KPR lunas, maka saya sarankan jangan lupa untuk minta foto copy atas buku tanah tersebut sebagai arsip anda pribadi (lengkap dengan IMB, peta situasi dan blue print denah/konstruksi rumah). Ini untuk berjaga-jaga saja karena ada kemungkinan arsip dan penyimpanan bank sendiri tidak rapi, sehingga bertahun-tahun kemudian pada saat KPR lunas dan anda akan menerima kembali dokuman-dokuman tersebut, anda bisa minta set lengkap aslinya dan mencocokkannya dengan copy yang disimpan tadi.

Hak Tanggungan atas Sertifikat Tanah

Bagi sebagian besar dari kita, istilah KPR mungkin sudah tidak asing lagi. Ya, KPR atau Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu jenis Secured Loan, artinya produk fasilitas pinjaman yang diberikan bank dengan jaminan. Jaminan yang dimaksud tentunya adalah tanah (bila anda hanya membeli kavling saja) atau tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya (bila anda membeli kavling lengkap beserta rumahnya).

Dari sisi bank, agar kredit yang diberikan kepada kita selaku peminjam terjamin pembayarannya, maka akan dipasang Hak Tanggungan (HT) terhadap sertifikat tanah yang kita beli. Maksudnya, bila suatu ketika kita selaku debitur tidak mampu lagi untuk membayar cicilan KPR tersebut (terjadi credit default atau wanprestasi), maka bank selaku kreditur mendapat hak secara hukum untuk menjual tanah (dan bangunan yang berdiri di atasnya) untuk dapat melunasi sisa kredit yang belum terbayar. Dalam hal ini, UU yang mengatur tentang masalah ini adalah Undang-Undang tentang Hak Tanggungan No.4 tahun 1996.

Kalau anda membeli rumah baru dari developer, banyak diantaranya pada saat awal jual beli, sertifikat induknya belum dipecah per kavling, sehingga anda juga belum bisa mendapat sertfikat atas kavling anda sendiri. Sedangkan pada saat itu akad kredit sudah harus ditandatangani. Untuk kasus seperti ini, biasanya akan dibuat dulu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang artinya anda selaku debitur memberi kuasa kepada bank selaku kreditur untuk memasang HT pada saat sertifikat atas kavling anda sudah selesai proses pemecahan dan balik namanya sehingga sudah atas nama anda sendiri. Pada saat itulah akan dipasang HT dan caranya dengan membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) melalui Notaris/PPAT setempat.

Melalui proses ini, maka di buku tanah (SHGB atau SHM) yang anda miliki akan tercantum penulisan oleh kantor pertanahan (BPN) setempat bahwa atas kavling tersebut telah dipasang Hak Tanggungan.

....Bersambung

Mengenal Sertifikat Tanah – Part 3

PENERBITAN SERTIFIKAT

Di bawah ini saya sampaikan gambaran umum mengenai proses pengajuan atau permohonan penerbitan sertifikat tanah.

Untuk memperoleh sertifikat tanah diperlukan upaya, waktu dan biaya yang tidak sedikit, mulai dari mengajukan permohonan, mempersiapkan bukti-bukti dan surat-surat yang diperlukan, serta menghadap pejabat-pejabat yang terkait. Langkah pertama yang harus dilakukan adalah dengan mendatangi kantor pertanahan kabupaten atau kotamaddya setempat untuk mendaftarkan tanah. Untuk ini anda diharuskan mengisi beberapa formulir tertentu yang disediakan dan melengkapi dokumen-dokumen yang terkait, misalnya akta jual beli, akta hibah, keterangan-keterangan pejabat atau dokumen-dokumen lain yang terkait.

Setelah semua persyaratan dipenuhi, selanjutnya tinggal menunggu penyelesaiannya, yang akan memakan waktu sekitar 3 s/d 6 bulan, bahkan untuk kasus- kasus tertentu – misalnya yang menyangkut kewenangan pejabat yang lebih tinggi – bisa lebih dari itu. Namun, selama masa menunggu tersebut, saya sarankan anda jangan pasif, melainkan harus rajin dan tidak bosan menanyakan kepada petugas yang mengurusnya dan demi keamanan dokumen tanah anda serta agar lebih hemat biaya, saya sarankan untuk mengurusnya sendiri.

Memang dalam pelaksanaannya pengurusan sertifikat ini cukup sulit dan sangat merepotkan. Seandainya anda sibuk dan tidak sempat untuk mengurus sendiri, ada alternatif lain yang bisa ditempuh seperti menggunakan biro jasa ataupun melalui notaris, walaupun sebenarnya saya tidak menyarankan demi keamanan dokumen tanah anda sendiri dan kemungkinan biaya yang dikeluarkan akan lebih besar.

Pertanyaan yang paling sering diajukan adalah adalah bagaimana seandainya kita hanya memiliki bukti-bukti berupa surat-surat pajak seperti petuk pajak bumi, girik, ketitir dan Ipeda, apakah akan diakui dan diterima oleh pejabat yang berwenang dalam rangka penerbitan sertifikat? Terhadap tanah-tanah yang kepemilikannya bersifat turun temurun dari nenek moyang dan hanya memiliki dokumen berupa tanda pajak seperti petuk pajak bumi, girik, ketitir dan Ipeda, maka untuk mendaftarkan tanah anda harus membawa surat tanda pajak tersebut di atas, Surat Pernyataan Kepala Desa tentang kepemilikan tanah tersebut yang dikuatkan oleh Camat dan surat pernyataan bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa dan tidak sedang dijadikan tanggungan utang. Kelak dalam proses penerbitan sertfikatnya wajib diumumkan kepada masyarakat luas.

Untuk melihat site aslinya silakan klik disini

Mengenal Sertifikat Tanah – Part 2

KEGUNAAN SERTIFIKAT

Setelah kita memahami mengenai fisik dan kandungan materi sertifikat tanah, maka kita juga perlu memahami manfaat dari sebuah sertifikat tanah. Secara umum kegunaan dari sebuah sertifikat tanah adalah sebagai alat bukti bahwa si pemegang atau orang yang namanya disebut didalamnya, adalah orang yang berhak atas tanah yang bersangkutan. Namun, perlu juga diketahui lebih jauh, bahwa sertifikat tanah merupakan bukti hak atas tanah yang paling kuat. Dalam arti, bahwa selama tidak ada alat bukti lain yang membuktikan ketidak-benarannya, maka keterangan yang ada dalam sertifikat tanah haruslah dianggap benar, dengan tidak perlu alat bukti tambahan. Sedangkan alat bukti lain, seperti misalnya, saksi-saksi, akta jual beli dan surat-surat keterangan pejabat, hanya dianggap sebagai bukti permulaan yang harus dikuatkan oleh alat bukti lainnya.

Untuk lebih jelasnya, saya sajikan sebuah ilustrasi sebagai berikut:
Suatu saat anda terlibat sengketa tanah dengan pihak lain dan berujung pada pemeriksaan Hakim di pengadilan. Apabila anda telah memegang sertifikat tanah sebagai bukti hak atas tanah yang bersangkutan, maka jangan khawatir, anda aman. Anda hanya cukup menunjukkan sertifikat tersebut kepada Hakim sebagai alat bukti. Selanjutnya Hakim wajib menganggap dan menerima keterangan dalam sertifikat tersebut sebagai sesuatu yang benar. Namun disini ada pengecualian, apabila ternyata pihak lawan dapat membuktikan bahwa keterangan-keterangan yang ada dalam sertifikat tersebut tidak benar atau palsu. Misalnya, apabila ternyata kemudian pihak lawan dapat membuktikan bahwa data yang terdapat dalam sertifikat tersebut ternyata tidak benar atau palsu, maka sertifikat tanah anda tersebut dapat dibatalkan.

Beda ceritanya apabila dalam kasus tersebut anda hanya dapat menunjukkan akta jual beli tanah. Disini Hakim tidak akan begitu saja menerima bukti yang anda ajukan, namun Hakim akan meminta beberapa bukti tambahan, seperti antara lain: saksi-saksi, keterangan-keterangan pejabat dan kuitansi-kuitansi, alat bukti mana dapat memperkuat posisi anda sebagai orang yang berhak atas tanah tersebut.

Lantas, bagaimana dengan tanda pajak seperti, petuk pajak bumi, girik, ketitir dan Ipeda, apakah juga dapat dikatakan sebagai alat bukti hak atas tanah? Banyak orang menganggap bahwa surat-surat pajak juga merupakan bukti hak atas tanah seperti halnya sertifikat tanah, namun secara hukum surat-surat tanda pajak sebagaimana tersebut di atas bukanlah merupakan bukti hak atas tanah, surat-surat tesebut hanya merupakan bukti pembayaran pajak yang menginformasikan bahwa yang membayar pajak atau wajib pajak adalah orang yang namanya tercantum dalam surat pajak tersebut. Walaupun demikian, dalam prakteknya, surat-surat tanda pajak tersebut dapat diterima sebagai bukti hak atas tanah, namun harus ditunjang surat-surat lain seperti keterangan lurah yang dikuatkan oleh Camat dan pengumuman kepada masyarakat luas.

...Bersambung

Mengenal Sertifikat Tanah – Part 1

Pengantar:
Beberapa hari yang lalu saya bertemu teman yang bercerita bahwa seorang saudaranya dipanggil oleh pengadilan dalam kaitan dengan urusan hak atas tanah yang sudah dijual kepada orang lain dan sudah berlalu belasan tahun yang lampau. Dari obrolan itu saya ambil kesimpulan bahwa peranan sebuah sertifkat tanah sangat penting terutama bagi pemilik tanah/rumah dan juga akan mempunyai kekuatan hukum yang dapat dijadikan barang bukti di pengadilan. Tulisan dibawah ini saya ambil dan saya ringkas dari web aslinya, dan juga sedikit di-edit tanpa mengubah pengertian agar tidak terlalu panjang. Saya ingin supaya pengunjung Seputar Griya dapat lebih memahami (seperti saya yang juga tidak banyak tahu) mengenai masalah sertifkat tanah ini. Bagi anda yang ingin membaca tulisan lengkapnya silakan kunjungi web aslinya disini. Tak lupa kepada penulis asli, saya sampaikan terima kasih.

Berbicara mengenai sertifikat hak atas tanah – untuk selanjutnya dalam tulisan ini akan disebut “sertifikat tanah” – bagi sebagian besar dari kita, bukanlah suatu hal yang asing. Namun, apakah kita sudah benar-benar memahami dan menyadari mengenai manfaat sesungguhnya dari sertifikat tanah, informasi apa saja yang terdapat dalam sebuah sertifikat dan apa konsekuensi hukumnya apabila kita tidak segera men- sertifikat-kan tanah kita? Untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut, mari kita simak bersama beberapa hal yang wajib kita ketahui terkait dengan sertifikat tanah.

SERTIFIKAT TANAH

Secara fisik sertifikat tanah dibagi atas beberapa bagian, yaitu : Sampul Luar, Sampul Dalam, Buku Tanah dan Surat Ukur/Gambar Situasi (GS). Namun dalam praktek sehari-hari orang sering hanya menyebut Buku Tanah dan Surat Ukur /GS. Dalam sebuah sertifikat tanah dijelaskan atau dibuktikan beberapa hal, antara lain yaitu:
- jenis hak atas tanah dan masa berlaku hak atas tanah
- nama pemegang hak
- keterangan fisik tanah
- beban di atas tanah
- peristiwa yang berhubungan dengan tanah.

1. Jenis Hak Atas Tanah Dan Masa Berlaku
Dalam sebuah sertifikat tanah, tertera jenis hak atas tanah yang bersangkutan, yaitu salah satu dari di bawah ini:
- Hak Milik (HM)
- Hak Guna Bangunan (HGB)
- Hak Pakai
- Hak Guna Usaha (HGU)
- Hak Pengelolaan
Juga akan tertulis berapa lama hak tersebut berlaku, kecuali untuk hak milik yang tidak ada batas masa berlakunya. Informasi mengenai jenis hak atas tanah dan masa berlaku, tertulis pada bagian Sampul Dalam (Buku Tanah) dan di kolom pertama bagian atas dari Buku Tanah.

2. Pemegang Hak.
Nama pemegang hak dapat kita ketahui dalam Buku Tanah kolom kedua bagian atas. Di dalam Buku Tanah juga dicatat dalam hal terjadi peralihan hak atas tanah. Misalnya, apabila terjadi transaksi jual beli, maka nama pemegang hak yang terdahulu akan dicoret oleh pejabat yang berwenang (BPN) dan selanjutnya dicantumkan pemegang hak yang baru dan begitu seterusnya, sehingga dari sertifikat tersebut selalu dapat diketahui siapa pemegang hak atas tanahnya.

Namun dalam praktek tidak semua berjalan sebagaimana seharusnya, sebab sering terjadi, setelah transaksi jual beli tanah, pemilik tanah yang baru lalai untuk melakukan balik nama dengan .mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan. Kelalaian seperti ini memang tidak diatur sanksi yang tegas, namun kasus seperti ini akan merugikan pemilik tanah yang baru (pembeli), karena bisa saja pemilik lama yang namanya masih tercatat di Kantor Pertanahan, mengurus kembali penerbitan sertifikatnya dengan alasan hilang dan selanjutnya menjual lagi tanah tersebut kepada orang lain.

3. Keterangan Fisik
Keterangan fisik suatu tanah dapat dilihat pada Surat Ukur/Gambar Situasi. Disini kita bisa mengetahui mengenai luas tanah, panjang dan lebar, bentuk fisik tanah, letak dan batas-batas tanah.

4. Beban Di Atas Tanah.
Dari suatu sertifikat juga dapat diketahui apakah ada beban di atas tanah tersebut. Maksudnya, apakah tanah tersebut sedang dalam keadaan diagunkan atau dijaminkan pada suatu bank atau apakah di atas sertifikat tersebut terdapat hak lain, misalnya HGB di atas Hak Milik.

5. Peristiwa Yang Berhubungan Dengan Tanah
Semua peristiwa yang berhubungan dengan tanah tersebut juga dicatat oleh Kantor Pendaftaran Tanah (KPT) dalam sertifikat tersebut, misalnya peristiwa jual beli, hibah, penyertaan daam suatu Perseroan Terbatas (PT), pewarisan dan sebagainya.

…. Bersambung