Spiga
xxxx

Surat Roya atas Hak Tanggungan


Pada saat KPR anda lunas, anda tentu akan menerima kembali semua dokumen yang berhubungan dengan KPR tersebut, seperti:
- Asli sertifikat atas tanah (dan bangunan jika ada), misal SHGB atau SHM --> sudah atas nama anda sendiri
- Asli sertifikat hak tanggungan (sehubungan dengan adanya APHT atas sertifikat tanah anda)
- Salinan Akta Jual Beli (AJB) atas kavling (dan bangunan)
- Asli Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Asli peta situasi
- Asli blue print denah/konstruksi bangunan
- Surat Keterangan Lunas
- Surat Pengantar Roya

Pada saat penyerahan tersebut, pihak bank juga akan membut Tanda Terima yang harus anda tanda tangani (mungkin perlu bersama suami atau isteri anda), yang intinya membebaskan mereka dari tanggung jawab atas dokumen-dokumen tersebut. Karena itu saya sarankan sekali lagi untuk berhati-hati dan teliti melihat dengan detil seluruh dokumen yang menjadi hak anda, karena begitu anda menandatangani tanda terima dan meninggalkan kantor bank, maka semua sudah menjadi tanggung jawab anda sendiri.

Selain itu, biasanya petugas bank akan menjelaskan bahwa atas sertifikat tanah tersebut (SHM atau SGB) anda perlu dilakukan Roya dengan bekal pengantar Surat Roya yang dibuat oleh Bank. Disini kadang timbul pertanyaan, untuk apa sih sebenarnya Roya tersebut? Dan siapa sebenarnya yang harus mengurusnya?

Roya adalah pernyataan dari pihak kreditur (bank) kepada kantor pertanahan (BPN) setempat untuk melepas Hak Tanggungan atas sertifikat milik anda selaku peminjam (debitur) karena pinjaman anda sudah lunas. Teknisnya, pihak BPN akan mencoret pernyataan Hak Tanggungan yang ada di buku tanah milik anda tadi, karena memang merekalah yang berwenang melakukan hal itu, namun mereka membutuhkan Surat Roya sebagai dasar melakukan pencoretan itu.

Nah, yang wajib mengurus memang anda sendiri, namun demikian teknisnya bisa bermacam-macam:
- Kalau anda punya waktu, tentu saja bisa langsung mengunjungi BPN setempat untuk melakukan hal itu (saya sendiri tidak tahu prosedur pasti dan biaya resmi pengurusan Roya, walupun logikanya langkah ini seharusnya yang paling murah)
- Kalau pihak bank mau membantu, bisa minta tolong kepada mereka walau tentu ada biayanya. Namun anda perlu tanyakan, apakah ini artinya bank yang akan datang sendiri ke BPN atau melalui notaris PPAT rekanan mereka?
- Kalau memang melalui Notaris PPAT, anda bisa mengurusnya melalui Notaris PPAT kenalan sendiri yang berpraktek di wilayah yang sama dengan kantor BPN itu, dengan harapan kalau kenalan sendiri biayanya juga lebih bersahabat :)

Untuk mengurus Roya sendiri sebenarnya tidak ada jangka waktunya, namun demikian disarankan agar tidak terlalu lama setelah KPR anda lunas. Hal ini berguna bila suatu saat anda akan memindah tangankan, melakukan jual beli ataupun menjaminkan lagi sertifikat tersebut, maka mutlak sudah harus dilakukan Roya sebelumnya.


Hak Tanggungan atas Tanah - Part 2

Namun kalau anda membeli rumah second (bukan rumah baru), dimana SHGB atau SHM nya sudah langsung atas nama pemiik lama, maka prosesnya tinggal melakukan Balik Nama dan akan langsung dipasang APHT, tanpa melalui SKMHT lagi.

Menurut UU Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 tersebut, yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah:
- Hak Milik
- Hak Guna Usaha
- Hak Guna Bangunan
- Hak Pakai atas Tanah Negara
- Hak Pakai atas Tanah Hak Milik (masih perlu diatur dengan Peraturan Pemerintah)

Oleh karena itu, lazimnya pihak bank mensyaratkan calon debiturnya dalam mengajukan KPR maka tanah (dan bangunan) yang akan dibeli sudah memiliki sertifikat dengan salah satu hak diatas. Lazimnya lagi, bagi rumah perorangan, maka statusnya adalah Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Milik (HM).

Oleh karena sertifikat tanah yang asli akan disimpang langsung oleh pihak bank sampai nanti saatnya KPR lunas, maka saya sarankan jangan lupa untuk minta foto copy atas buku tanah tersebut sebagai arsip anda pribadi (lengkap dengan IMB, peta situasi dan blue print denah/konstruksi rumah). Ini untuk berjaga-jaga saja karena ada kemungkinan arsip dan penyimpanan bank sendiri tidak rapi, sehingga bertahun-tahun kemudian pada saat KPR lunas dan anda akan menerima kembali dokuman-dokuman tersebut, anda bisa minta set lengkap aslinya dan mencocokkannya dengan copy yang disimpan tadi.

Hak Tanggungan atas Sertifikat Tanah


Bagi sebagian besar dari kita, istilah KPR mungkin sudah tidak asing lagi. Ya, KPR atau Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu jenis Secured Loan, artinya produk fasilitas pinjaman yang diberikan bank dengan jaminan. Jaminan yang dimaksud tentunya adalah tanah (bila anda hanya membeli kavling saja) atau tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya (bila anda membeli kavling lengkap beserta rumahnya).

Dari sisi bank, agar kredit yang diberikan kepada kita selaku peminjam terjamin pembayarannya, maka akan dipasang Hak Tanggungan (HT) terhadap sertifikat tanah yang kita beli. Maksudnya, bila suatu ketika kita selaku debitur tidak mampu lagi untuk membayar cicilan KPR tersebut (terjadi credit default atau wanprestasi), maka bank selaku kreditur mendapat hak secara hukum untuk menjual tanah (dan bangunan yang berdiri di atasnya) untuk dapat melunasi sisa kredit yang belum terbayar. Dalam hal ini, UU yang mengatur tentang masalah ini adalah Undang-Undang tentang Hak Tanggungan No.4 tahun 1996.

Kalau anda membeli rumah baru dari developer, banyak diantaranya pada saat awal jual beli, sertifikat induknya belum dipecah per kavling, sehingga anda juga belum bisa mendapat sertfikat atas kavling anda sendiri. Sedangkan pada saat itu akad kredit sudah harus ditandatangani. Untuk kasus seperti ini, biasanya akan dibuat dulu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang artinya anda selaku debitur memberi kuasa kepada bank selaku kreditur untuk memasang HT pada saat sertifikat atas kavling anda sudah selesai proses pemecahan dan balik namanya sehingga sudah atas nama anda sendiri. Pada saat itulah akan dipasang HT dan caranya dengan membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) melalui Notaris/PPAT setempat.

Melalui proses ini, maka di buku tanah (SHGB atau SHM) yang anda miliki akan tercantum penulisan oleh kantor pertanahan (BPN) setempat bahwa atas kavling tersebut telah dipasang Hak Tanggungan.

....Bersambung

Selamat Tahun Baru 2010

2009 t'lah berlalu, 2010 menjadi ajang kiprah yang baru

Tahun Baru, Harapan Baru, Semangat Baru

Terimakasih atas kunjungan rekan-rekan semua selama ini
Dukungan dan masukan selalu kutunggu


xxxx